ПРИМЕНЕНИЕ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ ПОДХОДОВ ПРИ РАСЧЕТЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ ПОД ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКОЙ ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ ДОСТОВЕРНОСТИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

Изменения в Налоговом кодексе 2014 года расширили действие института кадастровой оценки и переключили внимание с оценки земли на объекты капитального строительства. Но это же породило и новую волну вопросов к достоверности проводимой кадастровой оценки. Одним из камней преткновения стал учет (исключение) земли из стоимости объекта капитального строительства. Настоящая статья посвящена методическому обоснованию применение альтернативного способа расчета стоимости земли в едином объекте недвижимости в условиях дефицита исходной информации, необходимой для реализации традиционной методологии сравнительных продаж. В рамках проведенного исследования с применением регрессионного анализа были сформулированы 10 различных факторных моделей расчета доли земли и даны рекомендации по их использованию. Выравнивание осуществлялось на базе линейной функции, качество полученных функций оценено с использованием показателей коэффициентов корреляции, детерминации, средней ошибки аппроксимации и F-теста Фишера). Результаты проведенного исследования могут быть использованы в практике кадастровой оценки, а также в рыночных оценках, подготовленных для судебных заседаний при оспаривании результатов кадастровой оценки. Результаты выборки приведены на официальном сайте ООО «Оценка+» (www.ocenka-plus.pro/povesit_zh.xlsx).

кадастровая оценка, рыночная стоимость, доля земельного участка, единый объект недвижимости

1. Анисимова, И. Н. Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости / И. Н. Анисимова, Н. П. Баринов, С. В. Грибовский // Вопросы оценки. -2004. - № 2. - С. 2-15. - Текст : непосредственный.

2. Андреев, Д. М. Оптимизационная модель назначения балльных оценок значений ценообразующих факторов / Д. М. Андреев // Вопросы оценки. - 2003. - № 2. - С. 15-19. - Текст : непосредственный.

3. Андреев, Д. М. Применимость оптимизационных методов оцифровывания качественных факторных признаков в регрессионных моделях оценки стоимости / Д. М. Андреев // Вопросы оценки. -2003. - № 3. - С. 62-64. - Текст : непосредственный.

4. Гладких, Н. И. Определение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости производственно-складского назначения в Челябинске / Н. И. Гладких, В. В. Кузнецова // Стоимость собственности: оценка и управление. Материалы VII Международной научно-методологической конференции Москва : Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2015. - Текст : непосредственный.

5. Демидова, П. М. Влияние доли стоимости земельного участка единого объекта недвижимости на рыночную стоимость земли садоводческих некоммерческих объединений ленинградской области / П. М. Демидова, В. Г. Гореликов // Записки Горного института. - 2015. - № 3. - Текст : непосредственный.

6. Лейфер, Л. А. Доля земли в общей стоимости единого объекта недвижимости / Л. А. Лейфер // Вопросы оценки. - 2003. - № 2. - Текст: непосредственный.

7. Морозова, Е. В. К вопросу определения доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости / Е. В. Морозова // Вопросы оценки. - 2015. - № 3. - Текст : непосредственный.

8. Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО № 1 и п. 30 ФСО № 7) / под ред. Л. А. Лейфера. - Нижний Новгород : ЗАО «ПЦФКО», 2017. - Текст : непосредственный.

9. Сутягин, В. Ю. Методическое обеспечение оценки застроенных участков / В. Ю. Сутягин, Р. Ю. Черкашнев // Социально-экономические явления и процессы. - 2012. - № 12. - С. 296-312. -Текст : непосредственный.

10. Сутягин, В. Ю. Земельные аспекты при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства для целей оспаривания результатов их кадастровой оценки / В. Ю. Сутягин // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2019. - № 10 (217). - С. 18-32. - Текст : непосредственный.

11. Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода / под ред. Л. А. Лейфера. - Нижний Новгород : ЗАО «ПЦФКО», 2018.

12. Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода / под ред. Л. А. Лейфера, Нижний Новгород: ЗАО «ПЦФКО», 2018. - Текст : непосредственный.

13. Сутягин, В. Ю. Заметки об экспертных поправках / В. Ю. Сутягин // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2015. - № 4 (163). - С. 29-36. - Текст : непосредственный.

14. Сутягин, В. Ю. Кадастровая стоимость как инструмент оптимизации налогообложения и фактор обеспечения финансовой устойчивости учебного заведения / В. Ю. Сутягин, М. В. Беспалов // Университетское управление: практика и анализ. - 2018. - Т. 22. - № 4 (116). - С. 31-39. - Текст : непосредственный.

15. Топал, Е. Г. Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости как функция коэффициента использования территории / Е. Г. Топал, П. А. Байбарина // Вопросы оценки. - 2014. -№ 4(78). - С. 38-53. - Текст : непосредственный.

16. Sutyagin, V. The role of cadastral value in balancing local budgets : Proceedings of the Volgograd State University International Scientific Conference «Competitive, Sustainable and Safe Development of the Regional Economy» / V. Sutyagin, Y. Radyukova, S. Zenchenko, A. Sinitsyna // CSSDRE. - 2019. -Vol. 83. - Текст : непосредственный.